O presente artigo explica a Avaliação do imóvel por estimativa realizada por oficial de justiça e a possibilidade de anulabilidade da certidão ante a ausência dos requisitos legais.

No curso dos processos de execução judiciais, o credor pode pedir penhora sobre um imóvel do devedor para a satisfação da dívida. Neste caso, é preciso saber o preço real do imóvel que será vendido. Para tanto, um oficial de justiça ou avaliador é instituído.

Ocorre, que muitas vezes os oficiais de justiça acabam realizando uma avaliação do imóvel por estimativa.

O método de avaliação do imóvel por estimativa consiste na análise de documentos de outros imóveis à venda nas proximidades e buscas na internet. Nesta avaliação, não são levados em conta possíveis áreas edificadas, metragem, melhorias no imóvel, materiais de primeira ou terceira linha na construção, etc.

De acordo com a Lei processual, é admissível a avaliação de imóveis por oficial de justiça, porém, devem ser observados alguns requisitos para que seja válida.

A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: os bens com as suas características, o estado em que se encontram e o valor.

Logo, avaliação do imóvel por estimativa não deve ser considerada, posto que para atender aos requisitos legais, o oficial de justiça precisa dirigir-se ao local e adentrar o imóvel. Não é possível descrever as características e o estado em que se encontra o imóvel sem que tenha vistoriado.

Portanto, se um imóvel estiver em processo de execução para o pagamento de uma dívida e o oficial de justiça realizar uma avaliação do imóvel por estimativa, a certidão lavrada deverá ser impugnada para que os requisitos legais sejam preenchidos.

Ademais, deve ser levado em conta que o oficial de justiça, normalmente, não possui conhecimentos técnicos para proceder com a avaliação do imóvel, ainda que por estimativa, razão pela qual, demonstrada a necessidade, o juiz deverá nomear um avaliador especializado, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.

Todavia, não é sempre que será admitida uma nova avaliação do imóvel penhorado. Para que isso ocorra, é indispensável a demonstração de erro na avaliação, dolo do avaliador ou que posteriormente à avaliação, houve majoração ou diminuição no valor do bem.

Pode ainda, em caso de dúvida fundamentada sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação, o juiz pedir nova avaliação para um avaliador de sua confiança a fim de formar sua convicção sobre o real valor do bem. 

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Conteúdo produzido por: Davi Medeiros, advogado MBA em Direito Imobiliário, Especializado em Direito Empresarial, Direito Civil e Processo Civil.