Inicialmente é importante destacar que muitos cartórios de imóveis deixaram de realizar a escritura de posse, no entanto, um profissional da área de Direito Imobiliário poderá realizar um instrumento particular de posse, que nada mais é que a cessão de direitos possessórios, e que servirá como documento válido no momento de efetuar a regularização do imóvel adquirido.
O imóvel de posse é aquele em que a pessoa detentora da posse não possui a propriedade, ou seja, o nome que consta na matrícula do imóvel, ou na escritura pública registrada em cartório é de outra pessoa, ou até mesmo, em alguns casos sequer existe matrícula no registro do imóvel.
Nesse caso, a pessoa não terá a “propriedade”, apenas os direitos possessórios, e por isso, a necessidade de regularizar a posse para que não haja dúvidas em relação a este fato.
Importante esclarecer que, juridicamente falando, POSSE e PROPRIEDADE são coisas distintas, mas que se complementam.
Também ressalta-se que o contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda, não significa a transferência da propriedade para o nome do comprador, pois, para que isso ocorra, existe um procedimento a ser seguido.
Entretanto, a escritura ou instrumento particular de posse, são os meios mais adequados e seguros para resguardar o posterior direito quanto a propriedade do imóvel, por meio da regularização deste.
Temos duas formas de adquirir propriedade no Brasil, sendo a primeira forma ORIGINÁRIA, e a segunda DERIVADA.
1) Na forma originária, a aquisição é através da Ação de Usucapião, que possui mais de 36 espécies, no entanto, na prática utiliza-se apenas 5: usucapião extraordinário, ordinário, coletivo, por abandono de lar e o constitucional especial.
A ação de usucapião tem o objetivo de regularizar o imóvel, transformando a posse em domínio, bem como ser a forma mais recomendada para trazer proteção a parte que adquiriu a posse do bem imóvel.
Por exemplo: você adquiriu um imóvel (terreno, casa, lote, etc.) e possui um instrumento particular (o famoso “contato de gaveta“) ou uma escritura pública (guardada na gaveta). O proprietário (aquele que consta na matrícula do imóvel ou possui a escritura registrada em seu nome) ou os herdeiros do proprietário, entram com ação requerendo o imóvel de volta.
Nesse caso, se você possui a escritura ou o instrumento particular de posse, e a ação de usucapião distribuída (em andamento), a ação movida pelo suposto proprietário ficará suspensa, tendo em vista que a usucapião é uma ação declaratória e tem que ser decidida antes de qualquer outra. Assim, a usucapião é uma ação utilizada como tese de defesa e segurança para a parte.
2) Já na forma derivada temos a possibilidade de adquirir a propriedade de um bem imóvel através de contratos públicos e particulares. O contrato público quem faz é o tabelião e os contratos particulares quem faz é o advogado especialista na área de Direito Imobiliário. As principais opções de contratos são:
a) Contrato de compra e venda;
b) Contrato preliminar;
c) Contrato de compromisso/promessa de compra e venda.
Assim, havendo uma escritura de posse ou instrumento particular de posse, é possível regularizar o imóvel, seja por meio da Ação de Usucapião ou Ação de Adjudicação Compulsória, vez que se trata de documentos válidos e utilizados judicialmente.